老潘的烦恼:150亿怎么花

发布时间:2022年07月02日
       严格、集约、长效的调控政策 对于大多数开发商来说, 最严峻的危机必然是资金问题, 但对于采取另类商业模式的商业地产开发商SOHO中国来说, 其董事长潘石屹遇到的最大挑战 是土地和项目的稀缺。 3月15日, SOHO中国宣布以现金约7.88亿元增持上海复兴路SOHO项目31.52%的股权, 公司持股比例增至80%。 SOHO中国赢得上海房地产市场的决心可见一斑。 然而, 随着北京和上海核心区域资源日益稀缺, SOHO中国也面临着保持目前业绩稳定发展的挑战。 至少16亿的利润空间潘石屹显然不缺钱。 在SOHO发布了不错的2010年年报后, 潘石屹表示, SOHO中国去年底的现金余额为210亿元。 公司将今年的收购目标定为150亿元。 找到合适的收购项目的能力对于 SOHO 中国来说至关重要。 而此次出手上海复兴路SOHO项目是2011年的首战。SOHO中国表示, 通过进一步收购剩余股权, 最终将持有复兴路SOHO项目100%的股权。
        据记者了解, 在SOHO中国股权收购之前, 上海宏盛房地产开发有限公司的股东为上海盛大房地产开发有限公司和华立家族, 持股48.4761%和51.5239% 分别。 “复兴天地中心项目”是上海宏盛房地产开发有限公司旗下唯一项目。2010年10月, SOHO中国以12.12亿元收购上海盛大地产持有的宏盛地产48.4761%股权, 并共同出资。 与华立家族共同开发“复兴天地中心项目”。 显然, SOHO中国必胜的决心, 让华丽一族大赚了一笔。 早在2009年, 华丽家族就与盛大地产签订了股权转让协议, 拟以约7.99亿元收购盛大地产所持48.4761%的股权, 全部持有宏盛地产。 但2010年10月, 华华家族向盛大公司支付约4.5亿元后, 未能继续支付剩余约3.33亿元的转让款。 双方同意, 盛大在收到华华家族的最终转让款3.33亿元后, 同意将标的股权转让给华华家族指定的第三方。 随后SOHO中国作为受让方, 以12.12亿元的价格收购了盛大持有的48.4761%的股权。 此次以7.88亿的价格又获得了该项目31.52%的股权。
        不过, 国奥地产分析师告诉记者, 虽然SOHO中国以高价拿到了这个项目, 但由于项目地处上海核心城区, 项目升值潜力巨大。 预计未来实现销售收入超过65亿元。 全部的投资额27亿元来计算。 虽然SOHO中国以重金拿到了这个项目, 但潘石屹即使后期花5亿左右购买剩余股权, 也依然能够从中获得至少16亿的净利润。 首都资源匮乏的隐忧 对于SOHO中国来说, 不惜一切代价进入上海的很大一部分原因是, SOHO中国在北京核心区域可供发展的资源越来越多 稀缺。 据记者从SOHO中国了解到, 继2009年收购SOHO东海广场并正式进军上海市场后, SOHO中国在一年半的时间里打了四枪, 布局上海南京西路、外滩、 虹桥交通枢纽和淮海中路四号是最繁华、最便捷的黄金商圈。 “彰显了SOHO中国全面拓展上海市场的纵深发展战略,

也彰显了SOHO中国对上海市场的高度重视。SOHO东海广场的销售业绩和公司在上海的顺利发展 进一步印证了SOHO中国的品牌和商业模式在上海取得了成功, 是成功的。”SOHO中国相关负责人表示。 这显然是SOHO中国不惜成本扩张上海市场的结果。 尽管潘石屹表示, 今年集团可以卖出超过260亿元人民币, 但未来5到6年的发展重心仍将在上海和北京。 但事实上, 在北京, SOHO中国的发展空间已经极其有限。 “潘石屹宣称, 他希望未来北京和上海的投资比例能够达到1:1, 同时扩大上海市场。这显然也是因为在中国拿地太难了。” 北京, 资源稀缺太严重, SOHO中国将不遗余力, 战略重心转移到上海市场,

”国奥置业分析师表示。 北方老客户流失 对于未来, 曾断言50%开发商将被淘汰的老潘, 对SOHO中国也有转型计划。 客户群的变化首先迫使老潘转型。 站在客户的角度, 潘石屹曾告诉记者, 温州炒房集团起初是SOHO中国的老客户, 但近几年在其物业方面却是人迹罕至。 近年来, 主要在陕西、山西、内蒙古等地的能源行业客户是SOHO中国的主要客户。 然而, 随着SOHO中国大举东进进驻上海, 2010年以来, SOHO中国的客户群发生了新的变化。 “现在客户逐渐分布在全国各地, 大客户也很多。从2010年开始, 单次购买超过5000万的客户占到了70%以上。
       ” 潘石屹坦言, 公司过去十年。 很多非常忠诚的客户,

包括山西、内蒙、陕西和河北的忠实客户。 但到了上海之后, 北方的客户就只有一个, 剩下的客户都是长三角的客户。 潘石屹也意识到, 上海和北京的好地段越来越少。
        他指出, “过去, SOHO中国一直在卖房, 不持有房产。2011年, SOHO中国将增加持有房产的比例。”公司销售收入和租金收入有可能达到平衡。 "